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2010年3月土地大戰(zhàn)背后分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2010-3-31
- 【搜索關(guān)鍵詞】：土地市場(chǎng) 研究報(bào)告 投資策略 分析預(yù)測(cè) 市場(chǎng)調(diào)研 發(fā)展前景 決策咨詢 競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)
- 中研網(wǎng)訊：
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三天之內(nèi)，數(shù)塊地王，北京再次成為央企廝殺的戰(zhàn)場(chǎng)。
2010-2015年重慶房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng) 2009年重慶市GDP增速達(dá)到14.9%，排名全國第三，經(jīng)濟(jì)總量突破6000億大關(guān)，達(dá)到652010-2015年中山房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng) 2009年12月,中山商品房預(yù)售業(yè)務(wù)創(chuàng)出單月合同登記備案量的最高紀(jì)錄,備案8068宗,備案面2010-2015年鄭州房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng) 2009年，鄭州樓市價(jià)格和成交量一路飆升，雙雙創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄，超過了房地產(chǎn)巔峰期的20072010-2015年鎮(zhèn)江房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng) 2009年鎮(zhèn)江市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資92.54億元，同比上升4.1%，商品房施工面積604.02010年的兩會(huì)被不少業(yè)內(nèi)人士稱為"房地產(chǎn)峰會(huì)"，但依然無法勒住土地市場(chǎng)的韁繩，反倒演繹了一場(chǎng)土地的"三月大戰(zhàn)"。
3月17日，國土資源部相關(guān)人士在電話中告知《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者，目前的政策還是依照土地"19條"，"部里也在緊急調(diào)研，很快會(huì)有結(jié)果"。
北京市國土局的動(dòng)作迅速，于3月19日公開了下一步的供地新舉措：暫停熱點(diǎn)區(qū)域高價(jià)地交易，改進(jìn)土地交易方式，土地不再價(jià)高者得。
但此種抑制供應(yīng)的做法已不新鮮，一些受訪業(yè)內(nèi)人士表示，"打壓需求而不增加供應(yīng)，治標(biāo)不治本。"
兩波地王潮的不同
3月18日，國資委召開新聞發(fā)布會(huì)，公開回應(yīng)這一波由央企制造的地王潮。
一位與會(huì)央企高管在會(huì)后第一時(shí)間打來電話，對(duì)《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者表示，國資委并沒有下達(dá)任何形式的"禁買令"，僅對(duì)已成交易提出了一些要求。
國資委的此番表態(tài)，其嚴(yán)厲程度甚至不如2009年底。當(dāng)時(shí)，國資委曾小范圍召開過三次會(huì)議，約請(qǐng)近20位央企一把手關(guān)門座談。
一位參會(huì)人士說，這三次會(huì)議上，國資委的態(tài)度由委婉到強(qiáng)硬，"甚至提到了嚴(yán)禁'拿地王'這樣的字眼"。
三次會(huì)議發(fā)生在中海拿上海地王之后，彼時(shí)輿論沸騰，指責(zé)央企為推高地價(jià)的始作俑者。此后，央企集體沉寂，僅有大龍地產(chǎn)這樣的地王國企"出頭"。
3個(gè)月后，央企卷土重來。
但兩波地王潮，其背后的原因卻不相同。房地產(chǎn)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師章林曉在接受《財(cái)經(jīng)國家周刊》采訪時(shí)分析，2009年開發(fā)商大舉拿地，是成功去庫存后繼續(xù)儲(chǔ)備"面粉"，深層原因則是公眾對(duì)通脹預(yù)期的擔(dān)憂。而2010年的搶地現(xiàn)象，"則更多出于對(duì)商品房用地供給的擔(dān)憂"。
章林曉進(jìn)一步分析，此輪土地狂飆，更凸顯出"兩條腿走路"的迫切性。市場(chǎng)性和保障性，中國住房亟待二分天下。
樂觀的央企
3月15日，兩會(huì)閉幕第二天，已被"囚禁"多日的購地?zé)崆樗查g釋放。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、中信地產(chǎn)和中國兵器裝備集團(tuán)等重量級(jí)央企陸續(xù)上場(chǎng)。
當(dāng)日上午，前兩者分別奪得北京單價(jià)和總價(jià)地王。6個(gè)小時(shí)后，中國兵器裝備集團(tuán)又將遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的單價(jià)地王紀(jì)錄刷新。
外界注意到，中國煙草和中國電子也曾現(xiàn)身拍地現(xiàn)場(chǎng)。
3月17日，依然是大望京區(qū)域，保利地產(chǎn)經(jīng)過83輪競(jìng)價(jià)，以50.4億元成功奪地。在北京土地出讓歷史上，該價(jià)格僅次于中信地產(chǎn)的52.4億--盡管此前大龍地產(chǎn)以50.5億拿到順義地王，但因其拖欠土地出讓金，該地塊已被收回。
笑傲土地市場(chǎng)的不只有央企，北京直屬企業(yè)也有斬獲。北京住總集團(tuán)和北京金隅近期也分別在豐臺(tái)和昌平拿地成功。
易居中國北京區(qū)域研究部總監(jiān)王秀玲對(duì)《財(cái)經(jīng)國家周刊》表示，"前段時(shí)期太敏感，央企也壓抑了一陣子。據(jù)我所知，很多公司在春節(jié)前就一直在做拿地的計(jì)劃。"
地產(chǎn)"國家隊(duì)"大獲全勝背后，民企大佬已將不滿轉(zhuǎn)化為自嘲。
3月15日中午，華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)通過微博公布了在當(dāng)天拍賣中落敗的消息，稱"無法承受這樣的天價(jià)，只好承認(rèn)自己的無能，于是轉(zhuǎn)入二三線城市，希望不是憑膽量而是憑品牌取勝"。
SOHO中國聯(lián)席董事長(zhǎng)潘石屹也透露，之前他已勸過任志強(qiáng)不要去和央企搶地，"任總一意孤行，花錢買丟人"。
民企拿地信心不足的同時(shí)，央企則對(duì)北京樓市給出樂觀的預(yù)期。
在3月14日的一次論壇上。中核集團(tuán)北京燕寧公司董事長(zhǎng)鄭云明確指出，"北京的房?jī)r(jià)，我認(rèn)為會(huì)漲，因?yàn)閯傂孕枨蟠罅看嬖凇?他在論壇上預(yù)測(cè)，國企拿地的勢(shì)頭不會(huì)弱于2009年。
中核集團(tuán)已涉足房地產(chǎn)近10年，鄭云表示，即使在河北燕郊，地價(jià)和房?jī)r(jià)也因臨近北京而不斷攀升。"目前燕郊的基準(zhǔn)地價(jià)已經(jīng)達(dá)到160萬/畝，而之前是125萬/畝。"
鄭云透露，此前在燕郊的土地出讓金中，按地方政府慣例，會(huì)將60%返還開發(fā)商，政府只拿40%，而現(xiàn)在這一數(shù)字已經(jīng)變?yōu)槲逦宸殖伞?
對(duì)于在土地市場(chǎng)上頗受爭(zhēng)議的央企，鄭云表示，"這是一種企業(yè)行為，頂多會(huì)有一些行政上的干預(yù)，也僅此而已。"
"我向來不反對(duì)央企拿地。"住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林對(duì)《財(cái)經(jīng)國家周刊》表示，"同樣是企業(yè)，為什么央企就不能追求自己的利潤(rùn)最大化？"
按照他的說法，真正需要關(guān)注的是保障房的建設(shè)問題。"這一問題解決后，無論土地市場(chǎng)怎么變化，對(duì)老百姓的住房都不會(huì)產(chǎn)生影響，這才是最重要的。"
章林曉也對(duì)此表示，"政策的著力點(diǎn)應(yīng)該是市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，政府的歸政府。解決民眾住房問題，要保障與市場(chǎng)兩條腿走路。"
國資委3月18日的發(fā)布會(huì)上，再次重提78家非地產(chǎn)主業(yè)央企的調(diào)整重組。要求央企完成"已實(shí)施項(xiàng)目的階段性工作"之后，"有序"退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。3月22日發(fā)布的消息說，國資委要求15個(gè)工作日內(nèi)制訂出退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的方案。
一位參會(huì)央企高管在會(huì)后對(duì)《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者表示，他解讀出的兩條信息是：其一，央企的自有土地如何處置，國資委不會(huì)干涉；其二，對(duì)于已經(jīng)拿到的土地，央企可以繼續(xù)開發(fā)。而對(duì)于央企的后續(xù)拿地問題，他表示，"國資委并未明確表態(tài)"。
"無論是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、中信地產(chǎn)，還是資歷尚淺的中國煙草，更像事先預(yù)知了國資委的底線，在政策出來之前，先把該拿的地拿到手。"某投資公司負(fù)責(zé)人如是評(píng)價(jià)。
保障房計(jì)劃刺激地價(jià)
3月中旬，在一場(chǎng)有關(guān)北京樓市走向的辯論中，除了中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)顧云昌手中的答題板寫了"平穩(wěn)"二字外，另外7名辯手均給出一致的答案："漲"。
萬科副總裁毛大慶以一個(gè)故事來佐證自己的結(jié)論：3月13日，萬科某樓盤二期開盤，原計(jì)劃分批次售樓，受政策所限，只好一次性公開房源。"結(jié)果全賣光，價(jià)格比一期還高一大塊。"
毛大慶透露，近期將有30到40個(gè)新盤入市，"假如不開這些新盤，北京只有不到兩個(gè)月的存貨。"
供不應(yīng)求已成開發(fā)商的共識(shí)。這也是潘石屹、任志強(qiáng)們近期針對(duì)土地市場(chǎng)屢屢公開發(fā)聲的原因。但這只是其一。
另一原因在于保障房的"大兵壓境"。
按照北京市政府的公開計(jì)劃，2010年保障房數(shù)量要占到全年供應(yīng)的50%，保障房用地也要占全部經(jīng)營性用地的50%。
這一計(jì)劃并不意外。在北京市政府2009年的規(guī)劃中，新建住房2830萬平方米，其中保障性住房和政策性住房為1230萬平方米，接近50%這一數(shù)字。
在更強(qiáng)調(diào)民生和保障的2010年，這一數(shù)字有相應(yīng)提高，也屬正常。
但根據(jù)《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者此前的調(diào)查，北京市政府的保障房計(jì)劃遠(yuǎn)未完成。比如大興康莊一處30萬平方米的限價(jià)房，至今仍未開工，卻被列入已開工計(jì)劃。"只蓋了個(gè)章，并沒開工，有相當(dāng)一部分項(xiàng)目都是這么做的。"某北京市直屬企業(yè)負(fù)責(zé)人直言。
章林曉表示，從某種積極意義上看，在保障房計(jì)劃并未發(fā)生太大變化之際，土地市場(chǎng)的猛然發(fā)力，可能預(yù)示著政府對(duì)保障房計(jì)劃的力度在加大。
按照北京市政府的規(guī)定，3月17日中信地產(chǎn)所拿亦莊地塊中，有10萬平方米將建成公共租賃房和限價(jià)房。
"當(dāng)保障性住房用地占到一定比例時(shí)，商品房用地供應(yīng)肯定會(huì)受到影響，商品房用地拍出高價(jià)是順理成章的事情。"章林曉說。
而開發(fā)商已經(jīng)看到了這一苗頭。
毛大慶分析，盡管北京市的供地速度較2009年更有保證，"但從位置上看，被廣泛認(rèn)可的好地，已經(jīng)不多了。"他預(yù)測(cè)，從3月到6月，"塊塊是好地。"而6月之后，北京市政府將全力供應(yīng)保障房用地。
他的言外之意是，2010年北京土地市場(chǎng)的爭(zhēng)奪，將被壓縮在上半年內(nèi)。多事之秋的3月份，似乎在逐一印證這一分析。
陣痛期
"當(dāng)前中國房地產(chǎn)業(yè)非常復(fù)雜，不僅存量不足，而且結(jié)構(gòu)失調(diào)。"國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松在某次論壇上對(duì)《財(cái)經(jīng)國家周刊》表示。
據(jù)他測(cè)算，中國的新增家庭與住房新增套數(shù)之比約為1：0.8。這也意味著，供不應(yīng)求的狀況將持續(xù)下去。
而結(jié)構(gòu)失調(diào)的表現(xiàn)則是保障房性住房的缺位。"依照現(xiàn)行的土地財(cái)政，任何一個(gè)城市建保障房都不容易。"巴曙松說。
房?jī)r(jià)居高不下之際，"兩條腿走路"已箭在弦上。在北京市政府的保障房計(jì)劃里，50%的保障房用地如何落實(shí)，值得關(guān)注。
中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)顧云昌的擔(dān)憂是，數(shù)字打架的問題會(huì)否再次出現(xiàn)。"按照國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，2009年開發(fā)用地供應(yīng)了10萬公頃，但開發(fā)商買地只有3萬多公頃，那7萬公頃土地到哪里去了？"
中鐵集團(tuán)市場(chǎng)發(fā)展部部長(zhǎng)樓英瑞曾預(yù)測(cè)，伴隨保障房用地的需求加大，普通商品房的價(jià)格將有比較明顯的上漲。
易居中國北京區(qū)域研究部總監(jiān)王秀玲甚至表示，"政策在一定程度上起了反作用。"
中國房地產(chǎn)研究會(huì)研究部主任胡安東對(duì)此的看法是，"短期內(nèi)要上漲，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，仍然要健全保障房市場(chǎng)。"
3月的土地大戰(zhàn)，更像一次大變革前的陣痛。問題是，陣痛會(huì)持續(xù)多久，是否會(huì)超過公眾的忍耐限度？
王秀玲表示，目前土地出讓金的使用管理還很散亂。"建議�？顚Ｓ�，多拿出一部分來做拆遷補(bǔ)償安置和土地一級(jí)開發(fā)。"王秀玲說，"土地儲(chǔ)備中心目前的工作是不到位的，很多錢都拿去建了形象工程。"
顧云昌給出的解決之道則是將產(chǎn)品供應(yīng)細(xì)化。"哪部分人買怎樣的房子，我們的產(chǎn)品劃分太不細(xì)致，針對(duì)中低收入家庭的房子供應(yīng)嚴(yán)重不足。"
我愛我家控股公司副總裁胡景暉則給《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者提供了一組耐人尋味的數(shù)據(jù)：2009年北京市共成交商品房37萬套，"其中至少7萬套是低齡人群購買，10年的需求集中在這3年里，供應(yīng)怎么可能跟得上？"他認(rèn)為，緩解高房?jī)r(jià)的壓力在長(zhǎng)期內(nèi)都將很大。
章林曉在預(yù)測(cè)2010年土地市場(chǎng)走勢(shì)時(shí)表示，一方面保障房要擠壓商品房用地，另一方面商品房需求不會(huì)大幅下降，于是開發(fā)商繼續(xù)搶地。
但在保障房用地供應(yīng)上，他與毛大慶意見相反，"今年住房保障方面，在上半年肯定會(huì)高歌猛進(jìn)，至于下半年，則得視財(cái)力而定。"他表示，開發(fā)商的搶地，恰恰反證出"今年保障房要?jiǎng)诱娓竦牧?。
"未來會(huì)形成保障房和商品房?jī)蓚�(gè)市場(chǎng)，就像新加坡一樣。在收入存在差距的情況下，這是唯一的出路。"章林曉說。
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